該文件由國務院于9月1日正式印發(fā)，要求住建部會同發(fā)改委、財政部、自然資源部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局等多部門配合協(xié)調(diào)。

 

　　文件中提出了兩個“新”：

 

“用改革創(chuàng)新的辦法，

 

在大城市規(guī)劃建設保障性住房”

 

“推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展新模式”

 

　　保障性住房地位得到空前提升。這是繼今年7月份中央政治局會議上對樓市重新定調(diào)，認為我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化之后，房地產(chǎn)又一個重大動作。

 

　　對于砂石行業(yè)來說，近年來，需求量大頭的房地產(chǎn)始終“不溫不火”，恒大、碧桂園等大型房企爆雷不斷，房地產(chǎn)投資持續(xù)下降，基建項目落實情況不樂觀，導致今年砂石需求明顯下滑。后續(xù)隨著指導意見落實進入實操層面，之前保障性住房建設和供給方面的問題也將會被不斷健全的制度解決，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)過渡到高質(zhì)量發(fā)展階段，也會帶動砂石需求回升。

 

　　保障對象和配售方案

 

　　目前，“14號文”并沒有全文公布，根據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)的獨家報告獲悉，本輪規(guī)劃建設保障房的保障對象，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。

 

 

　　各地須按照“保基本”原則，合理確定城鎮(zhèn)戶籍家庭、機關事業(yè)單位人員、企業(yè)引進人才等不同群體的保障面積標準。

 

　　以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障房。如果是已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。

 

　　“14號文”明確，保障房將采取市場化方式運作，按保本微利原則，公平公正配售。“配售價格按基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定”。

 

　　300萬以上城區(qū)人口城市率先探索

 

　　“14號文”提出，規(guī)劃建設保障房應按照“工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)”的原則，由各地政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施，在此基礎上采取市場化方式運作，按保本微利原則配售。

 

　　同時要求各地做好項目風險評估，“凡是因之新增地方政府隱性債務的，一律不得實施”。

 

　　為了防止出現(xiàn)“大干快上”、盲目建設等現(xiàn)象，“14號文”強調(diào)穩(wěn)慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行。“支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。”

 

 

　　按照國務院第七次全國人口普查領導小組辦公室編制的《2020中國人口普查分縣資料》，城區(qū)人口超過300萬的城市共35個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。

 

 

　　此外，“14號文”提出對商品住房庫存大的城市，可按市場化、法治化原則，適當改建或收購存量商品房用作保障房，積極盤活利用閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費。文件要求與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作結合，穩(wěn)妥推進。

 

　　此外，“14號文”明確要加強在建設資金、住房公積金、開發(fā)貸和個人住房貸款、稅費等方面對保障房的政策支持。

 

　　新一輪房改加速啟動

 

　　廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示事實上，新一輪房改早在2018年就由深圳率先拉開。當年深圳提出，將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類，商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來的占比分別是40%、20%、20%、20%。

 

 

　　按照這個規(guī)劃，未來深圳供應的所有住房結構中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房）占比60%。

 

　　此后，在“二十大”報告提出了多主體供應、多渠道保障、租購并舉的新格局。

 

　　2022年發(fā)布的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》，更是對未來十多年的中國房地產(chǎn)市場，做了總定性：

 

　　1、房住不炒仍是總基調(diào)。

 

　　2、多主體供應、多渠道保障，租購并舉。

 

　　3、健康發(fā)展，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。

 

　　4、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

 

　　但今年深圳表態(tài)，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產(chǎn)權住房等住房類型。也即由保租房、共有產(chǎn)權住房頂替原來的人才房和安居房。

 

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪解讀表示，從文件中明確的兩大目標內(nèi)容來看，一是加大保障性住房建設和供給，實現(xiàn)居者有其屋，這一條顯然是向新市民、青年以及工薪收入群體釋放了強烈的利好信號，通過加大保障性住房的供應，緩解這部分群體的購房壓力。

 

　　第二條中所提到的“讓商品住房回歸商品屬性”，主要是針對改善性住房需求，不排除是接下來限價等政策松綁的信號，比如取消限價限售、土地價格上限等舉措，而且取消限價等情緒已經(jīng)開始蔓延了，此前市場消息稱自然資源部建議各地取消土地限價，并且濟南、合肥、成都等城市的土拍規(guī)則已有所調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得，后續(xù)不排除房價會出現(xiàn)一波上漲行情。另外，“讓商品住房回歸商品屬性”也將會帶來一定的積極影響，既在一定程度上保證了地方房產(chǎn)稅收收入，也有利于提振房地產(chǎn)市場活躍度，給予房企一定的信心。

 

　　整體來看，新一輪“房改”將保障性住房地塊提升空前，與“十四五”規(guī)劃基調(diào)一致，有利于推動房地產(chǎn)業(yè)轉型和高質(zhì)量發(fā)展。而且本次改革可以說是一次重磅加持，在保障部分低收入群體住房需求的前提下，也給予了高收入人群一定的活躍空間，市場情緒有望提振，或?qū)铀俚禺a(chǎn)板塊的修復，值得期待。

 

　　新華社：保障性住房要“實施嚴格封閉管理，不得上市交易”

 

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　　據(jù)新華社報道，在規(guī)劃建設保障性住房工作部署電視電話會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調(diào)，保障性住房建設是艱巨復雜的系統(tǒng)性工程，要堅持規(guī)劃先行、謀定后動，扎實做好前期工作、嚴格項目管理和成本控制，綜合考慮市場形勢，合理把握建設節(jié)奏。要建立公平公正的配售機制，加強監(jiān)督審計，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進人才，按保本微利原則配售。保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。

 

　　此次下發(fā)的《指導意見》對此進行了明確的規(guī)定，包括對保障性住房實施嚴格的封閉管理，禁止違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場，工薪收入群體購買的保障性住房不得長期閑置等。

 

　　隨著中央頻頻發(fā)聲，地方也在積極跟進。9月4日后，廣州、無錫、合肥、無錫等城市的地產(chǎn)新政中，均提到要強化住房保障。在以公租房、保租房為主的籌集建設的基礎上，均加上了“規(guī)劃建設保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。

 

　　以廣州為例，9月19日，廣州發(fā)布《關于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。在供給端，提出加大保障房建設和供給。大力加快推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類市場主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開展規(guī)劃建設。

 

　　中國社會科學院生態(tài)文明研究所研究員、中國城市經(jīng)濟學會常務理事、房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任王業(yè)強指出，當前提出加大保障性住房建設和供給也是應對當前房地產(chǎn)市場的一個新思路。一方面為落實房子是用來住的、不是用來炒的定位提供住房支撐，保障性住房進一步擴容，同時也將拉動住房投資開發(fā)，對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定起到推動作用。

 

　　隨著政策的相繼落地，后續(xù)保障房的建設將帶來一定的砂石需求。